1.研究的背景和意义

在信息时代的当前社会中，各领域几乎都要用到电脑信息技术来处理工作事务。伴随互联网时代资源信息的共享发展，各种技术方法也频繁的使用升级如Web技术。在计算机技术普遍应用的今日，各行业的工作效率都在计算机信息网络的帮助下得到飞速的提升，其中WEB技术的应用则更体现了信息技术的高层次^[1]。随着房产中介业务的发展及管理任务的复杂性，目前发达国家的房屋中介信息系统及其运作模式已经从对连锁店的线性管理转变为跨地区，跨领域的扁平化管理。在我国，房产中介企业的信息化管理方式仍处在完善之中，小的房产中介还主要依赖手工登记、发布，或者通过房产超市等网络平台发布房产信息。前者的缺点是信息不透明、发布范围受局限，后者的缺点是仅仅提供了信息发布的功能，且只是平台信息，缺少线下服务^[2]。

针对以上不足，为使房产管理部门能够得到比较准确和及时的数据信息，本设计针对中顺房屋中介公司的业务现状，提出并实现了一个包括信息发布和维护、内部业务管理等功能一体化的信息系统，以解决现有房产信息管理系统中存在的无实体专业化维护、信息不对称、信息真实性以及系统可操作性不强等问题。

2.国内外研究现状

房屋中介管理信息系统已经在全球范围都得到广泛应用。比如法国房屋中介利用信息化系统帮助客户实现从签约、交易、管理“一条龙”服务。在美国，多重上市服务应用程序的使用，逐步替代传统纸张抄写房源。最大房地产特许经营商—美国“21世纪不动产”已经开始在我国北京设立总部，为其各种合作伙伴提供较为先进的管理信息系统和专业人员的指导。使得其合作伙伴可以利用其的品牌优势，吸引国内外客户通过互联网进行丰富的信息资源的共享，从而提高其经营规模并且降低了经营的成本^[3]。   

美国的房产经纪人在1800年的时候开始定期有组织的坐在一起分享要出售的房产信息，这个是最早的Multiple listing service(MLS)^[4]。到1908年成立美国全国房地产经纪人协会(The National Association of Realtors)^[5]。TheNational Association of Realtors(NAR)在1990年发布Internet Data Exchanges(IDX)^[6]。DX规定网站上允许发布部分的房产，地产中介公司和经纪人的信息以方便买房人查询。这样就开始了美国的房产信息共享的时代。随着互联网时代的来临，出现了区别于传统地域搜索和Listing ID搜索的基于地图的房产信息和社区信息的搜索和展示的形态，Zillow，Trulia和Redfin这三家公司是这个时期的代表^[7]。

随着o2o浪潮的来袭，面对着12万亿的住房交易市场，中国的地产行业围绕着房源，买房客和中介经纪人形成了三种典型的商业形态:

1)  以服务买房客为中心，他们的代表是搜房网^[8]和安居客^[9]等传统互联网房产信息平台。以搜房网为例，它以新闻和内容为中心，产业新闻，新房信息，二手房信息和业主论坛^[10]在互联网地产行业初期为买房人提供了便捷了服务，吸引了大量的买房人和业主。从技术和功能的角度来看，在新房市场，搜房和新房开发商合作，为他们提供宣传，信息和引流的服务。搜房建立了全面的新房信息库，并针对它的客户提供基于特征信息的新房楼盘查询服务(例如楼盘名称，楼盘所在区域，价格等等)和基于地理位置信息的楼盘查询服务^[11]。楼盘的信息包括楼盘的地址，均价，开发商，地块信息，交通信息，配套信息，户型图等等。   

2)  以房源为中心，他们的代表是房多多等新型的互联网地产中介公司。房多多于2011年成立于深圳，并在2014年实现了年销售2000亿的规模^[12]。房多多致力于打造一个符合中国地产行业需求的o2o交易平台，他们首先面向新房市场，推出了创新性的新房二三级联动的模式。

3)  以经纪人为中心，他们代表是北京的链家地产。链家地产于2001年底在北京成立。初期的链家只是一家传统的线下地产经纪服务公司，直到2005年，链家的地铺数量只有30家，集中在北京的三环以内。2005年到2007年间是地产经纪行业的高速发展期，链家的门店迅速的扩展到了300家^[13]。

3.总结

目前在网络上也出现了一些房产中介平台，比如58同城的二手房交易、易房网等，此类网站借助于网络公共平台，可以发布二手房销售和租赁信息，但是这些系统存在如下问题:信息不准确;个人或者中介只需注册即可发布信息，这些信息没有经过第三方的认证，信息是否虚假或者是否准确存在很大偏差;只提供信息发布和查询功能，不能进行房屋状态和客户状态的动态更新;不能进行二手房产交易和租赁合同等手续的办理。所以开发一个能够方便房产交易与租赁的买(承租)方、交易中介、卖(出租)方的信息准确、高效的信息化平台将对中顺房屋中介公司具有重要的现实意义。

  本课题开发采用WEB多层次架构技术及先进的MysQL数据库技术理念，使用软件工程的设计方法设计出中顺房屋中介公司营销信息资源及执行步骤信息。本课题就实际的需求上作为非常详细的分析，同时依据了房源信息资源的营销和整合过程的经验成果，在WEB技术环境下研发的地产信息管理平台系统采用UML视图建模，三层MVC模式的B/S架构模式以及稳定的MySQL数据库，为数字化、互联网化的中顺房屋中介管理系统起关键作用。

本项目研发的中顺房屋中介管理系统通过分析和统计用户的行为以及用户的偏好。抓住用户对房屋地理位置的偏好找到相附近的待租售房屋，建立相对应的用户兴趣模型。并且将所有用户对某些房屋地理位置的偏好作为一个向量来计算房屋之间的相似度，得到房产的相似模型后，根据用户历史的偏好预测，采用协同过滤的推荐算法思想，找到和用户兴趣相匹配的、以及可能相匹配的待租售房屋，从而推荐给用户。协同过滤^[14]推荐算法是诞生最早，并且较为著名的推荐算法，主要的功能是预测和推荐。协同过滤算法是个性化推荐使用很广泛的方法，该推荐算法主要有两类:基于用户的协同过滤推荐算法和基于项目的协同过滤推荐算法。前者基于这样一个假设，即如果用户对一些项目的评分比较相似，则他们对其他项目的评分也比较相似，算法通常采用最近邻技术寻找邻居用户，然后加权求目标用户对该项目的评分；后者从项目角度出发， 寻找与该项目相似的若干项目，然后加权求目标用户对该项目的评分^[15]。该算法通过对用户历史行为数据的挖掘发现用户的偏好，基于不同的偏好对用户进行群组划分并推荐品味相似的商品。简单的说就是：人以类聚，物以群分。

系统开发过程中，完全按照房屋租售规章制度，利用编程技术和数据库技术，改变效率低、无规范操作的管理现状，实现中顺房屋中介管理系统的信息现代化操作，项目的使用必将丰富房屋租售信息化过程。最后，对程序调试与调试结果进行论述，通过对系统的检测，操控简单、运行效果平稳、迅捷^[16]，可以较好地为中顺房屋中介公司服务，对于房屋租售管理的建设具有不可替代的作用。